Застройщик просрочил сдачу: расторгать договор или взыскивать неустойку

Когда застройщик просрочил передачу объекта больше чем на два месяца, участник долевого строительства вправе в одностороннем порядке отказаться от договора (ч. 1 ст. 9 закона № 214-ФЗ). Второй путь — сохранить договор и взыскать неустойку: одна трёхсотая ставки Центрального банка от цены договора за каждый день просрочки, гражданину она положена в двойном размере (ч. 2 ст. 6 закона № 214-ФЗ). Считают её со дня, следующего за датой передачи из договора, до передачи по акту, при этом начисление приостанавливалось постановлением Правительства РФ № 326 по 31 декабря 2025 года включительно, поэтому в расчёт попадает не весь срок ожидания.

Ко мне обратился человек, который ждал свою квартиру ещё к прошлому лету. Дом к этому сроку не достроили, просрочка тянется больше года, и в эксплуатацию его до сих пор не ввели. Пришёл он с уже готовым решением:

«Хочу расторгать договор и забрать свои деньги».

Первое, о чём я спросила в ответ, — какая дата передачи квартиры записана в самом договоре. От этой строчки дальше зависели все цифры, хотя разговор мы начинали совсем про другое.

Две дороги, из которых обычно видят одну

Дальше почти каждый дольщик рассуждает одинаково и по-человечески понятно: деньги вложены, стройка молчит, срок давно прошёл, значит надо вытаскивать своё, пока не стало хуже. Мысль эта крепнет с каждым месяцем ожидания, потому что смотреть на неподвижный дом тяжелее, чем на любые бумаги. А между тем на этой развилке две дороги, и вторую обычно даже не рассматривают.

Когда можно отказаться от договора

Право уйти из договора появляется у дольщика гораздо раньше, чем он решается им воспользоваться. Часть 1 статьи 9 закона № 214-ФЗ разрешает участнику долевого строительства в одностороннем порядке отказаться от договора, когда застройщик просрочил передачу объекта больше чем на два месяца. У этого человека такое право лежало без дела почти год, и весь вопрос сводился к деньгам.

Как считается неустойка по ДДУ

Вторая дорога держится на части 2 статьи 6 того же закона: за каждый день просрочки застройщик платит одну трёхсотую ставки Центрального банка от цены договора, а участнику-гражданину эта сумма положена в двойном размере. Считают её со дня, следующего за датой передачи из договора, и набегает она, пока квартиру не передали по акту. Ввод дома в эксплуатацию сам по себе эту дату никуда не сдвигает.

Казалось бы, остаётся посчитать неустойку за всё время ожидания и выбрать дорогу по деньгам.

Почему в расчёт попал не весь срок

Только счётчик шёл не всё это время. Постановлением Правительства № 326 начисление неустойки по долевому строительству было приостановлено, пауза тянулась до тридцать первого декабря прошлого года включительно, а с первого января счётчик пошёл снова. Из всего срока, что человек прожил в ожидании, в расчёт попали последние восемь месяцев.

Поэтому главной работой оказался расчёт: сколько человек получает назад при уходе из договора и какая неустойка реально набралась к концу лета, если договор сохранить. Когда обе цифры легли рядом на одном листе, выбор он сделал сам и остановился на уходе из договора. Уведомление об одностороннем отказе сейчас у него на руках, дальше вручение застройщику и ответ.

Что здесь забрать себе

Если ваш дом стоит, а срок передачи из договора давно прошёл, не принимайте решение до того, как оба варианта переведены в деньги. Уход из договора возвращает вложенное и забирает квартиру, неустойка оставляет квартиру и добавляет выплату сверху, размер которой зависит от того, какой кусок ожидания идёт в счёт. Пока эти суммы не стоят рядом на бумаге, выбор делается на усталости, а весит он как целая квартира.

Разбор основан на реальном обращении, детали изменены так, чтобы клиента нельзя было узнать. Статья отражает состояние законодательства на дату обновления; по вашей ситуации нужна индивидуальная оценка.