Договор дарения квартиры: как оформить в 2026 году

Чтобы подарить квартиру в 2026 году, составьте договор дарения в простой письменной форме и подайте документы на регистрацию перехода права в Росреестр (218-ФЗ). Госпошлина — 2000 ₽. Близкие родственники НДФЛ не платят (п. 18.1 ст. 217 НК РФ), остальные одаряемые платят 13% от стоимости квартиры. Право собственности возникает у одаряемого после записи в ЕГРН.

Что такое договор дарения и чем он регулируется

Дарение — это безвозмездная передача имущества в собственность другому человеку. Правила закреплены в главе 32 Гражданского кодекса РФ (ст. 572–582). Ключевой признак — отсутствие встречного предоставления: если за квартиру передаются деньги, услуги или обязательства, сделку признают притворной, и она может быть аннулирована.

По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передаёт или обязуется передать вещь одаряемому. Обещание подарить в будущем тоже допустимо, но только если оно оформлено письменно и содержит ясное намерение (ст. 572 ГК РФ).

Договор дарения квартиры всегда составляется в письменной форме. Устная договорённость по недвижимости ничтожна.

Как оформить дарение квартиры: пошаговая инструкция

Порядок действий в 2026 году выглядит так:

1. Соберите документы. Паспорта сторон, правоустанавливающие документы на квартиру, выписку из ЕГРН.
2. Составьте договор в письменной форме. Понадобится минимум три экземпляра: дарителю, одаряемому и для Росреестра.
3. Проверьте согласия. Если квартира в совместной собственности супругов — нужно нотариальное согласие второго супруга.
4. Оплатите госпошлину за регистрацию перехода права — 2000 ₽.
5. Подайте документы в Росреестр через МФЦ, портал Госуслуг или нотариуса.
6. Получите выписку из ЕГРН — она подтверждает право нового собственника.

Нужен ли нотариус

По общему правилу договор дарения квартиры между дееспособными взрослыми не требует обязательного нотариального удостоверения — достаточно простой письменной формы. Но есть исключения, когда нотариус обязателен:

Нотариальное удостоверение даёт бо́льшую юридическую надёжность, но увеличивает расходы: к госпошлине добавляется тариф нотариуса.

Какие налоги платят при дарении квартиры

Налоговые последствия зависят от того, кто получает подарок. Даритель НДФЛ не платит никогда — он не получает дохода.

Одаряемый — близкий родственник: налог не начисляется на основании п. 18.1 ст. 217 НК РФ. К близким родственникам закон относит:

• супругов;
• родителей и детей (в том числе усыновителей и усыновлённых);
• дедушек, бабушек и внуков;
• полнородных и неполнородных братьев и сестёр.

Одаряемый — не родственник (тётя, дядя, двоюродные, друзья, посторонние люди): нужно заплатить НДФЛ 13% от стоимости квартиры. За базу берут кадастровую стоимость объекта. Декларацию 3-НДФЛ подают до 30 апреля года, следующего за годом дарения, а налог платят до 15 июля.

Регистрация перехода права в Росреестре

Само по себе подписание договора не делает одаряемого собственником. Право собственности возникает только после государственной регистрации перехода права в ЕГРН — это требование 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Актуальные тексты законов удобно сверять на официальном портале pravo.gov.ru. До момента записи в реестр даритель остаётся собственником и, теоретически, может распорядиться квартирой иначе.

Можно ли отменить дарение

Да, но только в ограниченных случаях. Основания для отмены дарения перечислены в ст. 578 ГК РФ:

• одаряемый покушался на жизнь дарителя или его близких, умышленно причинил дарителю телесные повреждения;
• обращение одаряемого с подаренной вещью, представляющей для дарителя большую неимущественную ценность, создаёт угрозу её безвозвратной утраты;
• в договоре прямо прописано право дарителя отменить дарение, если он переживёт одаряемого.

Также даритель вправе отказаться от исполнения обещания подарить в будущем, если после заключения договора его имущественное или семейное положение изменилось настолько, что дарение существенно ухудшит уровень его жизни (ст. 577 ГК РФ). Просто «передумать» после регистрации нельзя.

Частые вопросы

Можно ли подарить квартиру с прописанными людьми?

Да. Регистрация людей по месту жительства не мешает дарению — право собственности перейдёт к одаряемому. Но прописанные лица не теряют право пользования автоматически: этот момент стоит заранее урегулировать в договоре или сняться с учёта до сделки.

Что дешевле — дарение или купля-продажа между родственниками?

Для близких родственников дарение обычно выгоднее: НДФЛ не возникает, из обязательных расходов остаётся только госпошлина 2000 ₽. При купле-продаже продавец может столкнуться с налогом на доход, если владел квартирой меньше минимального срока.

Нужно ли согласие супруга на дарение квартиры?

Если квартира приобретена в браке и является совместной собственностью — да, требуется нотариально удостоверенное согласие второго супруга. Если квартира получена дарителем до брака, по наследству или в дар — согласие не нужно.

Когда одаряемый становится собственником?

С момента внесения записи о переходе права в ЕГРН — дата подписания договора здесь роли не играет. До регистрации собственником по документам остаётся даритель.

---

Статья носит информационный характер и отражает состояние законодательства на дату обновления. По вашей ситуации нужна индивидуальная оценка — напишите мне, первичная оценка бесплатна.