Налог с продажи квартиры менее 3 лет в 2026 году

При продаже квартиры, которой вы владели меньше минимального срока (3 или 5 лет), нужно заплатить НДФЛ 13% с дохода. Но платить с полной цены не придётся: доход можно уменьшить на расходы на покупку или на вычет 1 млн ₽ (ст. 220 НК РФ). Если после уменьшения прибыли нет — налог равен нулю, но декларацию всё равно подают.

Когда квартиру можно продать без налога

Ключевое понятие — минимальный предельный срок владения (ст. 217.1 НК РФ). Если вы владели квартирой дольше этого срока, НДФЛ не платится и декларацию подавать не нужно. Срок бывает двух видов:

• 3 года — для льготных оснований (единственное жильё, наследство, дарение от близкого родственника, приватизация, договор ренты);
• 5 лет — во всех остальных случаях (обычная покупка, вторая квартира и т. д.).

Срок считается со дня регистрации права в ЕГРН. Для наследства — со дня смерти наследодателя. Подробнее по теме — в разделе Налоги.

Что считается «единственным жильём»

Правило 3 лет для единственного жилья работает, если на дату продажи у вас (и супруга — при совместной собственности) нет другой квартиры или доли в ней. Важное исключение: если новое жильё вы купили в течение 90 дней до продажи старого, старая квартира всё равно считается единственной. Это позволяет спокойно менять жильё без потери льготы.

Как считается налог, если срок не вышел

Если вы владели квартирой меньше минимального срока, доход от продажи облагается НДФЛ. Ставка — 13% (с 2025 доходы от продажи имущества — отдельная 2-ступенчатая шкала: 13% до 2,4 млн ₽ и 15% с суммы свыше 2,4 млн ₽, п. 1.1 ст. 224 НК). Уменьшить налоговую базу можно одним из двух способов (ст. 220 НК РФ):

1. Расходы на покупку — вычесть из цены продажи документально подтверждённую сумму, за которую вы сами купили эту квартиру.
2. Вычет 1 млн ₽ — фиксированный имущественный вычет, если документов о расходах нет (например, квартира досталась по наследству или в дар).

Выбирайте вариант, который даёт меньший налог. Как правило, при купленной квартире выгоднее «доходы минус расходы», а при унаследованной — вычет 1 млн ₽.

Правило кадастровой стоимости

Занизить цену в договоре, чтобы уйти от налога, не выйдет. Если вы продали квартиру дешевле 70% её кадастровой стоимости на 1 января года продажи, налог посчитают именно от этих 70% — сумма в договоре значения уже не имеет. Кадастровую стоимость можно посмотреть на сайте Росреестра.

Освобождение для семей с двумя детьми

Отдельная льгота: семьи с двумя и более детьми освобождаются от НДФЛ при продаже жилья независимо от срока владения — даже если владели квартирой меньше года. Условия должны выполняться одновременно:

• в семье двое и более детей до 18 лет (или до 24 лет при очном обучении);
• в год продажи (или до 30 апреля следующего года) куплено новое жильё большей площади или большей кадастровой стоимости;
• кадастровая стоимость проданной квартиры — не более 50 млн ₽;
• ни детям, ни родителям на дату продажи не принадлежит суммарно более 50% другого жилья, которое больше купленного.

Когда подавать декларацию и платить

Если срок владения не вышел, подать декларацию 3-НДФЛ нужно до 30 апреля года, следующего за годом продажи. Заплатить налог — до 15 июля. Декларацию подают, даже если налог получился нулевым (например, расходы равны или превышают доход). За неподачу — штраф от 1 000 ₽, за неуплату — 20% от суммы налога и пени.

• 30 апреля — крайний срок подачи 3-НДФЛ;
• 15 июля — крайний срок уплаты налога;
• декларация нужна всегда, если срок владения меньше минимального.

Частые вопросы

Нужно ли платить налог, если продал за ту же цену, что купил?

Нет. Если вы уменьшите доход на расходы на покупку и налоговая база станет нулевой или отрицательной, налог платить не нужно. Но декларацию 3-НДФЛ с приложением документов о покупке и продаже подать всё равно обязательно.

Как считается срок владения при покупке по ДДУ?

С 2022 года для новостроек срок владения отсчитывается со дня полной оплаты по договору долевого участия; дата регистрации права собственности на отсчёт не влияет. Это позволяет раньше выйти из-под налога.

Платят ли налог пенсионеры при продаже квартиры?

Специальной льготы для пенсионеров нет — правила те же, что и для всех. Если пенсионер владел жильём дольше минимального срока, налога нет. Если меньше — доход уменьшается на расходы или на вычет 1 млн ₽.

Что будет, если не подать декларацию?

Налоговая получает данные о сделке из Росреестра и сама начислит налог. Кроме самого НДФЛ добавятся штраф за неподачу декларации (минимум 1 000 ₽) и штраф за неуплату (20% от суммы), плюс пени. Актуальные нормы — на pravo.gov.ru.

---

Статья носит информационный характер и отражает состояние законодательства на дату обновления. По вашей ситуации нужна индивидуальная оценка — напишите мне, первичная оценка бесплатна.